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Postbank: Wo sich der Kauf energieeffizienter Wohnungen rentiert
Postbank: Wo sich der Kauf energieeffizienter Wohnungen rentiert
Bonn (19.8.26) – Die derzeit hohen Energiepreise beeinflussen auch die Wahl der Immobilie. Gut gedämmte Eigentumswohnungen mit niedrigen Heizkosten werden attraktiver, bringen jedoch meist einen Aufpreis mit sich. Dazu kommt die EU-Gebäuderichtlinie, die den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch von Wohngebäuden bis 2030 um 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent senken soll. In Deutschland gelten die Vorgaben über das Gebäudeenergiegesetz, was spürbare Folgen für Wohnungsbesitzende hat. Die Studie „Postbank Wohnatlas 2026“ zeigt, welcher Preisaufschlag beim Verkauf energieeffizienter Wohnungen gegenüber Immobilien mit schlechteren Effizienzklassen verlangt wird. Sie verdeutlicht außerdem, in welchen Regionen der Anteil energieeffizienter Wohnungen besonders hoch oder niedrig ist. Dafür hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) bundesweit alle Angebote von Eigentumswohnungen im Bestand und Neubau untersucht, bei denen eine Energieeffizienzklasse angegeben war.
Grafik: Postbank
Im Durchschnitt aller 400 Landkreise und kreisfreien Städte Deutschlands liegt der Anteil an Eigentumswohnungen mit sehr guter bis durchschnittlicher Energieeffizienz (Klassen A+, A, B, C und D) bei 35 Prozent. Am höchsten ist er in den Landkreisen sowie in den sieben größten Metropolen („Big 7“) mit durchschnittlich jeweils 35,8 Prozent. Einen geringeren Anteil weisen im Durchschnitt die kreisfreien Mittelstädte mit 33,5 Prozent auf.
In 62 Regionen, überwiegend in Ostdeutschland und Südbayern, beträgt der Anteil der Wohnungen mit sehr guter bis durchschnittlicher Energieeffizienz mindestens 42,5 Prozent. Den höchsten Wert verzeichnet der brandenburgische Landkreis Potsdam-Mittelmark mit 54,7 Prozent. Dahinter folgen die Landkreise Plön (Schleswig-Holstein) mit einem Anteil von 53,3 Prozent, Börde (Sachsen-Anhalt) mit 52,9 Prozent sowie der Saale-Holzland-Kreis (Thüringen) mit 52,0 Prozent. Die weiteren Plätze belegen die bayerischen Landkreise Erding (51,5 Prozent) und Ebersberg (51,4 Prozent). Mit dem schleswig-holsteinischen Flensburg (50,1 Prozent) auf dem siebten Rang und dem rheinland-pfälzischen Trier (49,0 Prozent) auf dem neunten Platz befinden sich zwei Städte in den Top 10 der Regionen mit sehr hohen Anteilen an energieeffizienten Wohnungen.
In 92 Regionen liegt der Anteil der Wohnungen mit Energieeffizienzklasse D oder besser dagegen unter 30 Prozent. Am niedrigsten ist er im sächsischen Landkreis Görlitz mit 13,3 Prozent. Knapp darüber liegt die Stadt Frankfurt (Oder) in Brandenburg mit 17,7 Prozent sowie der Landkreis St. Wendel (Saarland) und die Stadt Emden (Niedersachsen) mit je 19,9 Prozent. Ebenfalls zu den Schlusslichtern gehören die Landkreise Höxter in Nordrhein-Westfalen (20,1 Prozent) und der Rhein-Hunsrück-Kreis in Rheinland-Pfalz (20,5 Prozent).
„Der Wohnatlas zeigt, wo Kaufinteressierte aus einem breiten Angebot an effizienten Eigentumswohnungen auswählen können. Der Vorteil liegt dabei nicht nur in den geringeren Heizkosten: Energieeffiziente Gebäude sind stabiler im Wert und schützen vor den Folgen künftiger Sanierungspflichten“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland. „Wichtig ist dabei ein genauer Blick in Details, um Mängel und Sanierungsbedarfe beim Kauf einschätzen zu können. Dabei helfen Sachverständige.“
Trier hat den höchsten Anteil energieeffizienter Wohnungen unter den Großstädten
Unter den deutschen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohner*innen führt Trier (Rheinland-Pfalz) das Ranking an: Hier haben 49,1 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen die Energieeffizienzklasse D oder besser, allerdings liegen die Preise dafür vergleichsweise hoch. In den ostdeutschen Städten Chemnitz (45,4 Prozent) und Erfurt (41,4 Prozent) sowie Bochum in Nordrhein-Westfalen (40,7 Prozent) sind die Quadratmeterpreise für energieeffiziente Wohnungen noch moderat. Sie belegen in der Spitzengruppe die Plätze fünf, acht und zehn.
Hoher Aufpreis für Energieeffizienz in Hamburg
Neben der Verfügbarkeit spielt auch der Preis eine wichtige Rolle bei der Kaufentscheidung. In den „Big 7“ liegt der Durchschnittspreis für Angebote mit sehr guter bis durchschnittlicher Energieeffizienz bei 6.711 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen der Effizienzklassen E bis H sind im Durchschnitt 1.337 Euro pro Quadratmeter günstiger.
In Hamburg ist der Aufschlag am höchsten. Dort liegt der Durchschnittspreis für Wohnungen mit Effizienzklasse D oder besser bei 7.558 Euro pro Quadratmeter. Das sind rund ein Drittel beziehungsweise 1.893 Euro mehr als bei Angeboten der Klassen E bis H. Es folgt München mit einem Aufpreis von 1.720 Euro. Die geringste Differenz weist Stuttgart mit 772 Euro auf.
Der Postbank Wohnatlas zeigt, in welchen Großstädten die Entscheidung für eine energieeffizientere Wohnung leicht fällt, weil der Aufpreis gering ist. Er weist jedoch zugleich auf hohe Preisaufschläge in ohnehin teuren Metropolen hin. Hamburg ist sowohl absolut als auch prozentual besonders teuer bei energieeffizienten Immobilien. In Frankfurt am Main kostet Energieeffizienz noch 29 Prozent mehr.
„In Regionen, wo die Preiseaufschläge für energieeffiziente Eigentumswohnungen sehr hoch sind, kann sich die Sanierung einer älteren oder weniger effizienten Immobilie lohnen“, sagt Beermann. „Ob der gesparte Aufpreis durch die Sanierungskosten aufgefressen wird, entscheiden im Einzelfall mehrere Faktoren. Beispielsweise spielen die Höhe der Rücklagen und das Alter der Heizungsanlagen eine Rolle. Neben dem Sanierungsbedarf ist auch die Anzahl der Wohneinheiten in der Immobilie relevant, denn energetische Maßnahmen betreffen die Eigentümergemeinschaft. So kostet die Dachdämmung in einem Vier-Parteien-Haus oft genauso viel wie in einem Gebäude mit 20 Wohnungen, wo sich der Aufwand auf mehr Schultern verteilen lässt.“
Preisvorteil für energieeffizientere Wohnungen in 12 Regionen
Auch außerhalb der großen Städte kann Energieeffizienz kostspielig werden. Unter den untersuchten Landkreisen und kreisfreien Städten gibt es 83 Regionen, in denen die durchschnittlichen Preisaufschläge für Angebote der Klassen D und besser bei mindestens 1.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Im bayerischen Landkreis Miesbach müssen Kaufinteressierte mit einem Rekord-Aufpreis von 3.133 Euro pro Quadratmeter rechnen, wenn sie eine energieeffiziente Wohnung erwerben. Unter den zehn Regionen mit den höchsten Aufschlägen liegen noch weitere fünf in Bayern: In den Landkreisen Garmisch-Partenkirchen (2.239 Euro), Landsberg am Lech (1.771 Euro), Erding (1.677 Euro) und Neustadt an der Aisch – Bad Windsheim (1.652 Euro) sowie in der Landeshauptstadt München (1.720 Euro) sind energieeffiziente Eigentumswohnungen besonders teuer im Vergleich zu Immobilien mit weniger guten energetischen Werten. Aus dem Norden sind die Ferienregion Schleswig-Flensburg (2.130 Euro), der Landkreis Wesermarsch (1.846 Euro) und die Stadt Emden (1.711 Euro) unter den Top Ten der Regionen mit den höchsten Aufschlägen vertreten.
In 66 Regionen beträgt der durchschnittliche Preisaufschlag dagegen weniger als 400 Euro pro Quadratmeter. In zwölf davon sind Angebote mit den Energieeffizienzklassen D oder besser sogar günstiger. Beispielsweise liegt im niedersächsischen Landkreis Aurich der Durchschnittspreis um 868 Euro pro Quadratmeter unter dem für Angebote der Klassen E bis H. Auch in den Landkreisen Zwickau (Sachsen), Rostock (Mecklenburg-Vorpommern) und Wittmund (Niedersachsen) ist der Kauf einer energieeffizienten Wohnung im Schnitt um einen dreistelligen Betrag pro Quadratmeter günstiger. In den sächsischen Landkreisen Meißen und Vogtlandkreis werden energieeffiziente und weniger energieeffiziente Wohnungen durchschnittlich etwa zum gleichen Preis angeboten.
„Energieeffizienz ist aufgrund der aktuellen Entwicklungen jetzt noch wichtiger bei der Wahl einer Immobilie. Doch sie darf nie das einzige Entscheidungskriterium sein. In einigen Regionen ist schlicht das Angebot solcher Wohnungen sehr gering. Oder die Lage und Ausstattung der energieeffizienten Wohnung hat Nachteile oder passt nicht zu den persönlichen Anforderungen. Eine schöne Eigentumswohnung in zentraler Altstadtlage wird ihren Wert halten oder steigern. Ein sehr energieeffizientes Objekt in Randlage oder einer weniger ansprechenden Umgebung wird trotz zusätzlicher Investitionen nicht zur Topimmobilie“, sagt Postbank-Experte Beermann.
Einteilung der Bauten in Deutschland nach Endenergieverbrauch
Sehr gute bis durchschnittliche Energieeffizienz:
- Energieeffizienzklasse A+ mit weniger als 30 kWh/m² (Passivhaus, KfW-Effizienzhaus 40), sehr energiesparend.
- Energieeffizienzklasse A mit 30 bis 50 kWh/m² (Niedrigenergiehaus, KfW-Effizienzhaus 55), geringe Betriebskosten.
- Energieeffizienzklasse B mit 50 bis 75 kWh/m² (normale Neubauten), gute Effizienz.
- Energieeffizienzklasse C mit 75 bis 100 kWh/m² (Mindestanforderung Neubau), durchschnittliche Betriebskosten.
- Energieeffizienzklasse D mit 100 bis 130 kWh/m² (gut sanierte Bestandsbauten), leicht erhöhter Energieverbrauch.
Unterdurchschnittliche bis sehr schlechte Energieeffizienz:
Energieeffizienzklasse H ab 250 kWh/m² (unsanierte oder sehr schlecht gedämmte Bauten), extrem hoher Verbrauch.
Energieeffizienzklasse E mit 130 bis 160 kWh/m² (sanierte Altbauten), geringe Energieeffizienz.
Energieeffizienzklasse F mit 160 bis 200 kWh/m² (sanierte Altbauten), hoher Energieverbrauch.
Energieeffizienzklasse G mit 200 bis 250 kWh/m² (teilweise sanierte Altbauten), sehr hoher Energieverbrauch.