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Boom im Wohnungsneubau geht zu Ende
In den vergangenen Jahren boomte vor allem der Wohnungsneubau mit Zuwachsraten von jährlich teilweise deutlich mehr als zehn Prozent. „Der Neubauboom geht allerdings zu Ende“, so die DIW-Ökonomen Martin Gornig und Claus Michelsen. „Bekanntermaßen ist in den gefragten Lagen der großen Städte das Bauland knapp, und die Bauwirtschaft arbeitet an der Grenze ihrer Kapazitäten“, so Michelsen weiter. Zudem stagniert die Zahl der genehmigten Wohnungsneubauten seit den Sommermonaten 2016. Dies gilt insbesondere für den Eigenheimbau, der in den kommenden Jahren zudem unter den perspektivisch wieder steigenden Zinsen und den erheblich gestiegenen Bodenpreisen leiden dürfte. Aber auch im Geschosswohnungsbau hat sich der Aufwärtstrend abgeflacht. In diesem Jahr wird das Neubauvolumen zwar noch einmal kräftig steigen – prognostiziert ist ein Zuwachs von acht Prozent. Spätestens im kommenden Jahr fällt dieser aber mit vier Prozent deutlich geringer aus. Unter Berücksichtigung der steigenden Preise für Bauleistungen dürften die Wohnungsneubauinvestitionen in realer Rechnung dann nur noch um rund ein Prozent zulegen.
Angesichts der nach wie vor großen Nachfrage auf den städtischen Wohnungsmärkten sollte die Politik neben der Baulandentwicklung auch Anreize zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums auf bereits bebauten Grundstücken setzen. „Die Aufstockung von Gebäuden, die Bebauung in zweiter Reihe und das Schließen von Baulücken birgt großes Potential, Wohnraum dort zu schaffen, wo die Nachfrage groß ist. Mit einer Investitionszulage für die Nachverdichtung könnte die Politik zusätzliche Investoren aktivieren“, so Michelsen. „Diese Förderung kann in Stadtentwicklungsgebiete fließen und damit zielgenau den Bau dringend benötigten Wohnraums unterstützen“, ergänzt Gornig. Eine pauschale Förderung würde dagegen in der derzeitigen konjunkturellen Lage vor allem in steigenden Preisen verpuffen.
Wohnungsmodernisierungen gewinnen wieder an Bedeutung
Die nachlassende Dynamik im Neubau dürfte wieder etwas Luft für mehr Sanierungen und Modernisierungen bestehender Wohngebäude lassen. Diese wurden trotz des regen Handels mit gebrauchten Immobilien in den vergangenen Jahren nur wenig ausgeweitet. „Typischerweise wird beim Kauf einer Immobilie auch immer ihre Substanz modernisiert. Gemessen am Transaktionsvolumen der vergangenen Jahre auf dem Wohnungsmarkt hat sich hier Sanierungsbedarf aufgestaut“, so Gornig. Michelsen und Gornig erwarten daher eine Verschiebung der Bauinvestitionen vom Wohnungsneubau hin zu mehr Modernisierungen. Nach rund 4,7 Prozent Zuwachs der Baumaßnahmen im Gebäudebestand im Jahr 2017 ist dieses Jahr ein Plus von sechs Prozent zu erwarten und im Jahr 2019 eine Ausweitung von 7,5 Prozent. Dabei dürften auch verstärkt wieder Impulse von energetischen Sanierungsmaßnahmen ausgehen.
Öffentliche Bauinvestitionen stagnieren, Wirtschaftsbau wächst nur schwach
Im gewerblichen und öffentlichen Bau war die Entwicklung in den letzten Jahren weitaus weniger dynamisch als im Wohnungsbau. Zwar hat der Bund in den vergangenen Jahren deutlich mehr Mittel auch für Bauinvestitionen bereitgestellt. Allerdings ist für mehr als 80 Prozent der Bauinvestitionen die kommunale Ebene verantwortlich. Außerdem haben sich die Unternehmen der gewerblichen Wirtschaft mit ihrer Bautätigkeit zurückgehalten. Zusätzliche Nachfrage in diesem Segment verspricht lediglich der Neubau von Fabrik- und Werkstattgebäuden. Vor diesem Hintergrund rechnet das DIW Berlin für das laufende Jahr 2018 preisbereinigt mit einer Stagnation des Wirtschaftsbaus. Im Jahr 2019 ist ein Plus von zwei Prozent zu erwarten. Beim öffentlichen Bau ist ein realer Rückgang um 1,5 Prozent in 2018 und eine Stagnation in 2019 zu erwarten.
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