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Postbank: Wo es billiger ist zu mieten als zu kaufen
Bonn (20.7.26) – Die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland sind 2025 erstmals wieder leicht (+0,6 Prozent) gestiegen. Gleichzeitig ist das durchschnittliche Haushaltseinkommen über alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte seit 2024 nominal um 9,4 Prozent gewachsen, und die Einkommensbelastung durch den Wohnungskauf im Durchschnitt gesunken. Wer kaufte, musste 2025 für eine 70 Quadratmeter große Bestandswohnung 17,2 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung aufwenden, im Vorjahr waren es noch 18,4 Prozent.
Postbank Wohnatlas 2026:
Miete vs. Kauf
Die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland sind 2025 erstmals wieder leicht (+0,6 Prozent) gestiegen. Gleichzeitig ist das durchschnittliche Haushaltseinkommen über alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte seit 2024 nominal um 9,4 Prozent gewachsen, und die Einkommensbelastung durch den Wohnungskauf im Durchschnitt gesunken. Wer kaufte, musste 2025 für eine 70 Quadratmeter große Bestandswohnung 17,2 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung aufwenden, im Vorjahr waren es noch 18,4 Prozent.
Auch die Einkommensbelastung für Mieterinnen und Mieter ist zurückgegangen – allerdings deutlich weniger als beim Kauf. Sie zahlten im Schnitt über alle Regionen hinweg 13,5 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Bestandswohnung, im Vorjahr waren es 14,1 Prozent. Somit belastet der Kauf einer Wohnung in einigen Regionen das Einkommen weniger als die Miete. Das sind zentrale Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2026“. Die Untersuchung führten die Expertinnen und Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank durch.
Derzeit leben 30 Prozent der deutschen Haushalte in einer sehr günstigen Kaufregion. In 160 Landkreisen und kreisfreien Städten reichen weniger als 15 Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens aus, um laufende Kreditzahlungen für den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand zu bedienen. Diese Rechnung gilt für ein Annuitätendarlehen in Höhe von 80 Prozent des Kaufpreises inklusive Grunderwerbsteuer und zwei Prozent Notargebühren mit anfänglichem Tilgungssatz von 2,42 Prozent und einem Kreditzins von 3,75 Prozent pro Jahr. Die Anzahl dieser sehr günstigen Regionen ist im Vergleich zum Vorjahr angestiegen: Im Jahr 2024 waren es 130 Regionen.
20 Prozent der deutschen Haushalte leben dagegen in einer von 38 Regionen, in denen die Kaufpreise im Vergleich sehr hoch sind. Dort müssen mindestens 25 Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung eingesetzt werden. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Lage hier jedoch entschärft: 2024 waren es noch 25 Prozent der Haushalte in 56 Regionen.
Die 25-Prozent-Grenze orientiert sich an der Faustregel, dass private Haushalte nicht mehr als 30 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für das Wohnen ausgeben sollten. Da dies auch die Wohnnebenkosten einschließt, sollten sich sowohl Kaufinteressierte als auch Personen, die mieten, bei Nettokaltmieten und Annuitätenzahlungen eher an der 25-Prozent-Marke orientieren.
„Der Vergleich von Miete und Kauf einer Wohnung fällt in vielen Regionen wieder zugunsten von Eigentum aus. Während die Mieten deutlich zulegen, steigen Kaufpreise nur moderat, gleichzeitig wachsen die Einkommen“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland. „Für Beschäftigte mit Durchschnittsverdienst verbessern sich somit in vielen Regionen die Chancen, eine Eigentumswohnung zu finden, die im Idealfall nur ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung bindet. Ausnahmen bilden weiterhin die sehr hochpreisigen Regionen.“
Vor allem in den sieben größten deutschen Metropolen, den sogenannten „Big 7“, und in den Urlaubsregionen beansprucht der Kauf einer 70 Quadratmeter großen Wohnung aus dem Bestand weiterhin einen hohen Anteil des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung. Bundesweit am höchsten ist er im Landkreis Nordfriesland, zu dem die Nordseeinseln Föhr, Amrum und Sylt gehören, mit 45,7 Prozent. Unter den Top 10 befinden sich auch die Ferienregionen in den Landkreisen Aurich (37,8 Prozent), Miesbach (34,4 Prozent) und Garmisch-Partenkirchen (34,4 Prozent). Hinzu kommen die Metropolen München (41 Prozent), Berlin (39,5 Prozent), Hamburg (37,8 Prozent) und Frankfurt am Main (36,2 Prozent). Kaufinteressierte in Potsdam (36,9 Prozent) benötigen ebenfalls einen überdurchschnittlich großen Anteil ihres Einkommens für die Finanzierung. In der brandenburgischen Nachbarstadt von Berlin ist der Einkommensanteil für den Kauf im Vergleich zum Vorjahr als einzige Region in den Top 10 gestiegen, 2024 betrug er 34,7 Prozent.
Mieten in Großstädten belasten Einkommen besonders stark
Wenn es um die Einkommensbelastung durch Miete geht, leben 23 Prozent der deutschen Haushalte in einer von 124 günstigen Regionen. Dort werden weniger als 12 Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung benötigt. Demgegenüber leben 27 Prozent der Haushalte in einer der 60 für Mieterinnen und Mieter hochpreisigen Regionen, in denen im Durchschnitt 16 Prozent oder mehr des Einkommens aufgewendet werden müssen.
Besonders hoch ist die Mietbelastung in Großstädten. Angeführt wird die Rangliste von Berlin und München, mit jeweils im Schnitt 24,5 Prozent des Haushaltseinkommens. Allerdings liegen 2025 auch alle hochpreisigen Großstädte unter der 25-Prozent-Marke – in diesen beiden Fällen allerdings nur knapp.
Der Kauf einer Eigentumswohnung belastet das Haushaltseinkommen in den Großstädten jedoch deutlich stärker als die Miete. Besonders groß fiel die Mehrbelastung 2025 mit 16,9 Prozentpunkten des verfügbaren Einkommens in Hamburg aus. In Potsdam betrug die Differenz 16,8 Prozentpunkte, in München 16,5 und in Berlin 15,0. Große Unterschiede gibt es auch in Frankfurt am Main (13,4), Regensburg (12,0), Rostock (11,8), Heidelberg (10,8) und Lübeck (10,6).
Insgesamt leben 20 Prozent der Haushalte in einer von 44 Regionen, in der Käuferinnen und Käufer deutlich stärker belastet sind als Mietende. Hier beträgt der Aufschlag mindestens acht Prozentpunkte.
In ländlichen Regionen Ostdeutschlands ist Kaufen oft günstiger als Mieten
Etwas mehr als die Hälfte der deutschen Haushalte lebt dagegen in einer von 242 Regionen, in der die durchschnittliche Einkommensbelastung beim Kauf weniger als vier Prozentpunkte über der von Mietenden liegt. Dabei beträgt in 76 Regionen die zusätzliche Belastung weniger als zwei Prozent des dort verfügbaren durchschnittlichen Haushaltseinkommens. In 59 Regionen wird für die Finanzierung sogar ein geringerer Anteil des Einkommens benötigt als für die Nettokaltmiete.
„Der Markt für Wohnimmobilien zeigt ein deutliches Stadt-Land-Gefälle. Wer in Großstädten und ihrem Umland eine Eigentumswohnung kauft, benötigt einen großen Anteil des Einkommens für die laufende Finanzierung. In ländlich geprägten Regionen finden Kaufinteressierte hingegen oftmals Wohnungen, deren Finanzierung gleich viel oder sogar weniger ihres Einkommens bindet als die Miete“, sagt Beermann.
Das Pendel schlägt vor allem in Ostdeutschland häufig zugunsten des Kaufes aus, denn hier belastet die Kreditfinanzierung das Einkommen regional teilweise weniger als die Miete. Den größten Vorteil haben Käuferinnen und Käufer im Saale-Orla-Kreis (Thüringen): Hier zahlen sie 7,2 Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die Finanzierung einer Eigentumswohnung – das sind 3,3 Prozentpunkte weniger als bei einer vergleichbaren Mietwohnung. Im Vogtlandkreis (Sachsen), dem Landkreis Greiz (Thüringen), dem Unstrut-Hainich-Kreis (Thüringen), dem Burgenlandkreis (Sachsen-Anhalt) und dem Erzgebirgskreis (Sachsen) sparen Käuferinnen und Käufer ebenfalls mindestens 2,5 Prozent des Haushaltseinkommens.
Wohneigentum ermöglicht Vermögensaufbau
Der Postbank Wohnatlas zeigt, wo die Entscheidung für Wohneigentum statt Miete leicht fällt. Doch selbst wenn die Kosten für Kredite mehr Einkommen binden als die Mietzahlungen, ist dies kein Ausschlusskriterium. „Die laufenden Mehrausgaben für die Eigentumswohnung sind oft gerechtfertigt. Statt nur Miete zu zahlen, bauen Eigentümerinnen und Eigentümer mit der Immobilie ein Vermögen auf. Sie werden unabhängig von künftigen Mietsteigerungen und können sich für die Rentenzeit absichern“, sagt Postbank-Experte Beermann.
Gute Bedingungen beim Kauf gegenüber der Miete bieten auch einige Großstädte: Einen Aufschlag von weniger als einem Prozentpunkt des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens auf die Mietbelastung zahlen Kaufende in Duisburg und Kaiserslautern (beide 0,9 Prozentpunkte) und Mönchengladbach (0,6). In Bremerhaven und Herne halten sich Kauf- und Mietbelastung in etwa die Waage (-0,1). Leichte Vorteile für Käuferinnen und Käufer bieten sich hingegen in Gelsenkirchen (-0,2 Prozentpunkte), Salzgitter (-0,4) und Chemnitz (-0,6).
„Der Postbank Wohnatlas liefert wertvolle Hinweise für die Entscheidung. Wer sich für einen Kauf interessiert, sollte aber auch weitere individuelle Faktoren wie Lebensplanung und finanzielle Situation berücksichtigen“, sagt Beermann. „Zudem unterscheiden sich die Immobilien in den bevorzugten Regionen häufig deutlich hinsichtlich des energetischen Standards, des Sanierungsbedarfs oder der Instandhaltung. Die individuellen Kosten, Einkommen und Finanzierungskonditionen können daher von den Durchschnittswerten abweichen.“