Postbank:

Wo Eigentum oft günstiger ist als Miete

Postbank Wohnatlas 2024: Wo Eigentum oft günstiger ist als Miete
Grafik: Postbank
Bonn (28.6.24) – Haus­hal­te muss­ten 2023 im Durch­schnitt über al­le Re­gio­nen hin­weg ei­nen ge­rin­ge­ren An­teil ih­res ver­füg­ba­ren Ein­kom­mens für das Woh­nen auf­wen­den als noch ein Jahr zu­vor. Dies gilt so­wohl für Mie­ter*in­nen als auch für Käu­fer*in­nen von Woh­nun­gen. Wie hoch die Ein­kom­mens­an­tei­le ge­nau sind, die je­weils in den 400 deut­schen Re­gio­nen durch­schnitt­lich für die Net­to­kalt­mie­te be­zie­hungs­wei­se die an­fäng­li­che Kre­dit­zah­lung auf­ge­bracht wer­den müs­sen, hat das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI) für den Post­bank Woh­nat­las be­rech­net.

Ein­ge­flos­sen sind auch re­gio­na­le Un­ter­schie­de bei den Miet- und Im­mo­bi­li­en­prei­sen. Das HW­WI hat den je­wei­li­gen Ein­kom­mens­an­teil auf Ba­sis der durch­schnitt­li­chen re­gio­nal ver­füg­ba­ren Haus­halts­ein­kom­men für ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung be­rech­net. Für den Fall ei­nes Im­mo­bi­li­en­kaufs leg­te das HW­WI ei­ne Kre­dit­auf­nah­me von 80 Pro­zent des Prei­ses in­klu­si­ve Grund­er­werb­steu­ern und zwei Pro­zent No­tar­ge­büh­ren zu ei­nem Zins­satz von 3,5 Pro­zent und ei­ner An­fangs­til­gung von 2,5 Pro­zent zu Grun­de. Ne­ben­kos­ten für Mak­ler oder Sa­nie­rung sind nicht be­rück­sich­tigt.

Nach die­ser Be­rech­nung iden­ti­fi­zier­ten die Fach­leu­te 37 Re­gio­nen, in de­nen Käu­fer*in­nen 2023 ei­nen ge­rin­ge­ren An­teil ih­res Haus­halts­net­to­ein­kom­mens für die Fi­nan­zie­rung aus­ge­ben muss­ten als für Mie­te.

Nach ei­ner Faust­for­mel soll­ten Pri­vat­haus­hal­te nicht mehr als 30 Pro­zent des ver­füg­ba­ren Haus­halts­ein­kom­mens fürs Woh­nen auf­wen­den. Da dies auch die ge­stie­ge­nen Wohn­ne­ben­kos­ten ein­schlie­ßt, sol­len sich Mie­ter*in­nen und Käu­fer*in­nen bei Net­to­kalt­mie­te und An­nui­tä­ten­zah­lun­gen eher an der 25-Pro­zent-Li­nie ori­en­tie­ren. Mie­ter*in­nen blei­ben im Durch­schnitt über al­le Re­gio­nen 2023 wei­ter­hin deut­lich un­ter die­ser Mar­ke. Ge­gen­über dem Vor­jahr sank der durch­schnitt­li­che Ein­kom­mens­an­teil für die Net­to­mie­te leicht von 14,4 auf 14,1 Pro­zent. We­sent­lich stär­ker fiel die durch­schnitt­li­che Ent­las­tung ge­gen­über dem Vor­jahr für Im­mo­bi­li­en­käu­fer*in­nen aus. Wäh­rend der An­nui­tä­ten­an­teil am Ein­kom­men über al­le Re­gio­nen 2022 noch bei 24,5 Pro­zent lag, ist er 2023 um 5,1 Pro­zent­punk­te auf 19,4 Pro­zent ge­sun­ken. So­mit ist es für Ei­gen­tü­mer*in­nen in vie­len deut­schen Ge­bie­ten ein­fa­cher ge­wor­den, un­ter der 25-Pro­zent-Mar­ke zu blei­ben.

55 Pro­zent der deut­schen Haus­hal­te leb­ten 2023 laut Post­bank Woh­nat­las in ei­ner der 260 Re­gio­nen, in de­nen durch­schnitt­lich we­ni­ger als 20 Pro­zent des Haus­halts­ein­kom­mens für die Fi­nan­zie­rung ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung aus­ge­ge­ben wer­den muss­ten. In ins­ge­samt 331 Re­gio­nen liegt die an­tei­li­ge Ein­kom­mens­be­las­tung durch den Kauf un­ter 25 Pro­zent. 27 Pro­zent leb­ten in den 69 Land­krei­sen und kreis­frei­en Städ­ten, in de­nen der Durch­schnitts­haus­halt für die Fi­nan­zie­rung ei­ner 70-Qua­drat­me­ter­woh­nung mehr als ein Vier­tel des ver­füg­ba­ren re­gio­na­len Haus­halts­ein­kom­mens aus­ge­ben muss­te – in 33 die­ser Re­gio­nen liegt die durch­schnitt­li­che Be­las­tung so­gar bei mehr als 30 Pro­zent des Ein­kom­mens. Ge­gen­über dem Vor­jahr ha­ben sich da­mit die Kauf­mög­lich­kei­ten in vie­len Re­gio­nen ver­bes­sert: 2022 wur­den noch 144 Re­gio­nen mit Ein­kom­mens­be­las­tun­gen von mehr als 25 Pro­zent aus­ge­wie­sen. Vie­ler­orts san­ken die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen, wäh­rend die Ein­kom­men stie­gen. Zu be­ach­ten ist, dass Wohn­ne­ben­kos­ten in bei­den Be­rech­nun­gen nicht ent­hal­ten sind.

„Ge­sun­ke­ne Kauf­prei­se und ge­stie­ge­ne Ein­kom­men ma­chen es für Durch­schnitts­ver­die­ner*in­nen in vie­len Re­gio­nen leich­ter, ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung zu fin­den, die idea­ler­wei­se nur ein Vier­tel des Haus­halts­net­to­ein­kom­mens für die Fi­nan­zie­rung bin­de­t“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, ver­ant­wort­lich für das Im­mo­bi­li­en­ge­schäft der Post­bank. „Wer ein pas­sen­des Ob­jekt im Au­ge hat, soll­te je­doch gründ­lich prü­fen, ob die Fi­nan­zie­rung auch lang­fris­tig zu stem­men ist. Kauf­in­ter­es­sier­te soll­ten un­be­dingt ei­nen Puf­fer für un­vor­her­seh­ba­re Er­eig­nis­se ein­bau­en – et­wa gro­ße Aus­ga­ben oder we­ni­ger Ein­kom­men, In­fla­ti­on und hö­he­re En­er­gie­prei­se. So ge­hö­ren bei­spiels­wei­se steu­er­freie Aus­gleichs­zah­lun­gen in­fol­ge der In­fla­ti­on der Ver­gan­gen­heit an. Letz­te­re tru­gen ma­ß­geb­lich zu den no­mi­na­len Ein­kom­mens­stei­ge­run­gen des letz­ten Jah­res bei.“

Einkommens­belastung be­sonders hoch in Groß­städten und Ferien­regionen

Auch in ei­nem Um­feld sin­ken­der Im­mo­bi­li­en­prei­se exis­tie­ren wei­ter­hin Re­gio­nen, in de­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer*in­nen ei­nen sehr ho­hen An­teil ih­res Haus­halts­ein­kom­mens für die lau­fen­de Kre­dit­zah­lung aus­ge­ben müs­sen. Laut HW­WI muss­ten 2023 in 33 Re­gio­nen durch­schnitt­lich mehr als 30 Pro­zent auf­ge­wen­det wer­den. In acht die­ser Re­gio­nen wa­ren es so­gar mehr als 40 Pro­zent – dar­un­ter die Big-7-Me­tro­po­len Mün­chen, Ber­lin und Ham­burg. Frank­furt am Main liegt mit 39,7 Pro­zent knapp un­ter die­ser Mar­ke, wäh­rend Düs­sel­dorf, Köln und Stutt­gart bei Be­las­tun­gen zwi­schen 30 und 32 Pro­zent lan­den. Spit­zen­rei­ter ist der Land­kreis Nord­fries­land mit den Nord­see­inseln Föhr, Am­rum und Sylt, der fast die 60 Pro­zent er­reicht. Die Fe­ri­en­ge­bie­te mit den Land­krei­sen Au­rich, Vor­pom­mern-Rü­gen, Gar­misch-Par­ten­kir­chen so­wie Mies­bach zäh­len eben­falls zu den teu­ers­ten acht Re­gio­nen.

Die an­tei­li­ge durch­schnitt­li­che Ein­kom­mens­be­las­tung durch Net­to­kalt­mie­ten bleibt deutsch­land­weit mit Aus­nah­me von Ber­lin und der baye­ri­schen Lan­des­haupt­stadt Mün­chen un­ter­halb der 25-Pro­zent-Schwel­le. Al­ler­dings kommt sie die­ser Mar­ke in Frei­burg und Hei­del­berg mit rund 24 Pro­zent schon re­la­tiv nah. Ber­lin ver­zeich­ne­te mit 18,4 Pro­zent no­mi­nal den grö­ß­ten An­stieg der Net­to­kalt­mie­ten al­ler 400 deut­schen Re­gio­nen, das Ein­kom­men er­höh­te sich dort durch­schnitt­lich um 8,6 Pro­zent. Da­mit stieg der Ein­kom­mens­an­teil für die Net­to­kalt­mie­te ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in der Haupt­stadt ge­gen­über dem Vor­jahr um 2,2 Pro­zent­punk­te auf 26,4 Pro­zent. Auch in Mün­chen, Frei­burg und Hei­del­berg stie­gen die Mie­ten 2023 im Ver­gleich zum Vor­jahr no­mi­nal um mehr als 5 Pro­zent. Da in Mün­chen die Ein­kom­mens­zu­wäch­se mit plus 8,0 Pro­zent hö­her als die Miet­stei­ge­run­gen aus­fie­len, sank der Ein­kom­mens­an­teil für Mie­te um 0,6 Pro­zent­punk­te auf 25,8 Pro­zent, auch in Frei­burg und Hei­del­berg ging der An­teil leicht zu­rück.

Rund 24 Pro­zent der deut­schen Haus­hal­te le­ben in für Mie­ter*in­nen hoch­prei­si­gen Re­gio­nen, in de­nen min­des­tens 17 Pro­zent des durch­schnitt­li­chen re­gio­na­len Haus­halts­net­to­ein­kom­mens für die Net­to­kalt­mie­te aus­ge­ge­ben wer­den müs­sen. Dar­un­ter fal­len 32 Groß­städ­te, sie­ben Mit­tel­städ­te und elf Land­krei­se.

Ho­he Kre­dit­be­las­tung für Wohn­ei­gen­tum in Groß­städ­ten

In den Big 7-Me­tro­po­len sank 2023 die Ein­kom­mens­be­las­tung für Mie­ten im Durch­schnitt nur leicht, für den Im­mo­bi­li­en­kauf da­ge­gen stär­ker. Der An­teil des Ein­kom­mens für die Net­to­kalt­mie­te in den grö­ß­ten sie­ben deut­schen Städ­ten sank 2023 im Durch­schnitt um 0,2 Pro­zent­punk­te auf 22,3 Pro­zent. Für die mo­nat­li­che Ra­ten­zah­lung ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung muss­ten Durch­schnitts­käu­fer*in­nen in den Big 7 ei­nen um 10,7 Pro­zent­punk­te ge­rin­ge­ren An­teil am ver­füg­ba­ren Ein­kom­men auf­wen­den: Er be­trug über al­le sie­ben Me­tro­po­len im Durch­schnitt 38,3 Pro­zent nach 49,0 Pro­zent im Vor­jahr.

Die Lis­te der zehn Groß­städ­te mit den höchs­ten durch­schnitt­li­chen Ein­kom­mens­be­las­tun­gen für Käu­fer*in­nen führt Mün­chen mit 46,7 Pro­zent an — ob­wohl die Mün­che­ner*in­nen zu­gleich über die höchs­ten re­gio­na­len Haus­halts­ein­kom­men ver­fü­gen. Ber­lin folgt mit 46,4 Pro­zent Be­las­tung dicht da­hin­ter – vor Ham­burg und Frank­furt mit 41,5 Pro­zent und 39,7 Pro­zent.

Be­son­ders groß in­ner­halb der Top-10-Groß­städ­te fiel der Un­ter­schied zwi­schen Kauf- und Miet­be­las­tung mit 21 Pro­zent­punk­ten in Mün­chen aus. In Ber­lin und Ham­burg be­lie­fen sich die Ab­stän­de auf 20 be­zie­hungs­wei­se 20,9 Pro­zent­punk­te. In Frei­burg und Hei­del­berg sind mit je­weils 11,9 Pro­zent­punk­ten die ge­rings­ten Un­ter­schie­de zwi­schen der Ein­kom­mens­be­las­tung durch Mie­te und durch Kauf zu ver­zeich­nen.

Hier zah­len Käu­fer*in­nen we­ni­ger als Mie­ter

„Wer ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung in ei­ner deut­schen Groß­stadt be­sitzt, muss oft­mals ei­nen sehr ho­hen An­teil sei­nes Ein­kom­mens da­für auf­wen­den – vor al­lem in den Me­tro­po­len“, sagt Beer­mann. „Doch jen­seits der Big 7 zeigt die HW­WI-Mo­dell­rech­nung, dass es ei­ni­ge, vor­wie­gend länd­li­che Re­gio­nen gibt, in de­nen Käu­fer*in­nen gleich­viel oder we­ni­ger als Mie­ter*in­nen für das Woh­nen auf­wen­den müs­sen.“ Ins­ge­samt bie­ten vier Mit­tel­städ­te und 33 Land­krei­se ei­nen leich­ten Vor­teil für Käu­fer*in­nen: Hier muss­te der durch­schnitt­li­che Haus­halt et­was ge­rin­ge­re An­tei­le des Haus­halts­ein­kom­mens für die Fi­nan­zie­rung auf­brin­gen als Mie­ter*in­nen für die ört­li­che Net­to­kalt­mie­te. Drei Vier­tel die­ser Re­gio­nen lie­gen in den ost­deut­schen Bun­des­län­dern Thü­rin­gen, Sach­sen-An­halt und Sach­sen. Thü­rin­gen ist mit 14 sei­ner ins­ge­samt 17 Re­gio­nen ver­tre­ten. Sach­sen-An­halt ist mit neun von elf Re­gio­nen da­bei. Aus Sach­sen fin­den sich fünf von zehn Re­gio­nen auf der Lis­te.

Den grö­ß­ten Vor­teil ha­ben Käu­fer*in­nen von Ei­gen­tums­woh­nun­gen ge­gen­über Mie­ter*in­nen al­ler­dings im Land­kreis El­be-Els­ter in Bran­den­burg: Sie zah­len 8,4 Pro­zent ih­res Haus­halts­ein­kom­mens für die Fi­nan­zie­rung ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung – 2,8 Pro­zent­punk­te we­ni­ger als bei ei­ner ver­gleich­ba­ren Miet­woh­nung. Im Land­kreis Al­ten­bur­ger Land (Thü­rin­gen), dem Vogt­land­kreis (Sach­sen) und der Stadt Des­sau-Ro­ßlau (Sach­sen-An­halt) spa­ren Käu­fer*in­nen eben­falls min­des­tens 2,5 Pro­zent ih­res Net­to­haus­halts­ein­kom­mens ge­gen­über Mie­ter*in­nen.

Auch jen­seits der Top 10 fin­den sich in den 37 Re­gio­nen mit Ein­kom­mens­vor­teil für Käu­fer*in­nen vie­le Land­krei­se und kreis­freie Städ­te in den öst­li­chen Bun­des­län­dern. 2,0 Pro­zent­punk­te spa­ren bei­spiels­wei­se Ei­gen­tü­mer*in­nen ge­gen­über Mie­ter*in­nen im Saa­le-Or­la-Kreis (Thü­rin­gen), den Land­krei­sen Zwi­ckau und Erz­ge­birgs­kreis (Sach­sen) so­wie dem Bur­gen­land­kreis (Sach­sen-An­halt). Da­ne­ben sind aber auch die Land­krei­se Gos­lar und Holz­min­den so­wie die Stadt Em­den in Nie­der­sach­sen ent­hal­ten – hier müs­sen Käu­fer 0,4 bis 1,3 Pro­zent­punk­te we­ni­ger aus­ge­ben als Mie­ter. Aus Rhein­land-Pfalz sind die Stadt Pir­ma­sens und der Land­kreis Bir­ken­feld ver­tre­ten, aus Bay­ern der Land­kreis Frey­ung-Gra­fenau na­he der tsche­chi­schen Gren­ze.

Ver­mö­gens­auf­bau ist ein Vor­teil von Wohn­ei­gen­tum

Selbst wenn die Kos­ten für Kre­di­te mehr Ein­kom­men bin­den als die Mie­te, ist dies kein Aus­schluss­kri­te­ri­um. „Ei­gen­tü­mer*in­nen be­trei­ben im Ge­gen­satz zu Mie­ter*in­nen ei­nen Ver­mö­gens­auf­bau. Das recht­fer­tigt in der Re­gel ei­nen Auf­preis“, sagt Post­bank-Ex­per­te Beer­mann. „Im­mo­bi­li­en­be­sitz ist im­mer auch ei­ne Ab­si­che­rung für das Al­ter und macht un­ab­hän­gig von künf­ti­gen Miet­preis­stei­ge­run­gen.“ Neh­men Kauf­in­ter­es­sier­te ei­nen ge­rin­gen Zu­schlag für den Ei­gen­tums­er­werb von höchs­tens fünf Pro­zent­punk­ten ih­res ver­füg­ba­ren Ein­kom­mens ge­gen­über der Mie­te in Kauf, kom­men laut Post­bank Woh­nat­las ne­ben den be­reits er­wähn­ten 37 Re­gio­nen wei­te­re 189 Re­gio­nen in Fra­ge. Al­lein 45 da­von lie­gen in Nord­rhein-West­fa­len, auch Nie­der­sach­sen ist mit 30 Re­gio­nen stark ver­tre­ten. Bay­ern steu­ert 26, Rhein­land-Pfalz 25 und Ba­den-Würt­tem­berg 22 Re­gio­nen bei.

Gu­te Be­din­gun­gen mit nur leich­ten Ein­kom­mens­nach­tei­len beim Kauf ge­gen­über der Mie­te um­fas­sen nicht nur länd­li­che Re­gio­nen – auch Groß­städ­te sind da­bei: Ei­nen Auf­schlag von un­ter ei­nem Ein­kom­mens­pro­zent­punkt auf die Miet­be­las­tung zah­len Käu­fer*in­nen in Bre­mer­ha­ven (Bre­men), Gel­sen­kir­chen und Her­ne (Nord­rhein-West­fa­len), Salz­git­ter (Nie­der­sach­sen) so­wie Kai­sers­lau­tern (Rhein­land-Pfalz). Ins­ge­samt führt das HW­WI al­lein 17 Groß­städ­te aus Nord­rhein­west­fa­len auf, in de­nen ein Kauf das Ein­kom­men um ma­xi­mal fünf Pro­zent­punk­te stär­ker be­las­tet als die Mie­te. Dar­un­ter sind Dort­mund und Es­sen, wo der Auf­schlag bei 4,4 be­zie­hungs­wei­se 4,2 Pro­zent­punk­ten liegt.

„Der Post­bank Woh­nat­las lie­fert Kauf­in­ter­es­sen­ten wich­ti­ge Hin­wei­se für die Ent­schei­dungs­fin­dung, sie soll­ten je­doch ei­ne gan­ze Rei­he wei­te­re Fak­to­ren be­rück­sich­ti­gen“, sagt Beer­mann. „So spielt die in­di­vi­du­el­le Le­bens­pla­nung und die per­sön­li­che fi­nan­zi­el­le Si­tua­ti­on ei­ne ent­schei­den­de Rol­le. Zu­dem un­ter­schei­den sich die Im­mo­bi­li­en in den be­vor­zug­ten Re­gio­nen oft deut­lich in Be­zug auf den en­er­ge­ti­schen Stan­dard, den Re­no­vie­rungs­be­darf oder den Un­ter­halt. So­mit kön­nen die in­di­vi­du­el­len Kos­ten von den Durch­schnitts­wer­ten ab­wei­chen.“