Postbank: Wo Wohnimmobilien noch an Wert gewinnen

Bonn (5.5.22) – In fast der Hälfte aller 401 deutschen Land­kreise und kreis­freien Städte können Haus- und Woh­nungs­besitzer*innen davon ausgehen, dass ihre Immo­bilie bis mindestens 2035 real an Wert gewinnt. In der knappen Mehr­heit der Regionen hat der Preis­boom jedoch ein Ende. Auch nach der Corona-Krise wird es am deutschen Immo­bilien­markt Regionen geben, in denen die Kauf­preise weiter ansteigen. Weitere Zu­wächse er­warten Expert*innen vor allem für den süd­deut­schen sowie den Hamburger und Berliner Raum und das Weser-Ems-Gebiet. Im west­lichen Mittel­deutsch­land werden die Kauf­preise über­wiegend stag­nieren. Für weite Teile Ost­deutsch­lands – mit Ausnahme von Berlin, Potsdam, Leipzig, Jena, Erfurt und Weimar – ist hin­gegen von sinkenden Kauf­preisen für Immo­bilien auszugehen. Dies sind Ergeb­nisse der Studie „Post­bank Woh­natlas 2022“, für die Expert*innen des Ham­burg­ischen Welt­Wirtschafts­Instituts (HWWI) eine Kauf­preis­prog­nose bis 2035 erstellt haben.

Postbank Wohnatlas 2022: Preisprognose

Der Auf­wärts­trend am deutschen Immo­bilien­markt bleibt lang­fristig bestehen, gilt aber nur noch für bestimmte Land­kreise und kreis­freie Städte. In wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gut­ver­dienen­der Erwerbs­tätiger an der Be­völkerung dürfen Käufer*innen und Eigen­tümer*innen von Wohnungen bis 2035 mit weiteren Wert­zu­wächsen rechnen. Fast durch­gehend gute Rahmen­be­ding­ungen für Wohn­immo­bilien finden Eigen­tümer*innen und Kauf­interessierte vor allem im Süden und Nord­westen der Republik. Wer sich zum Kauf ent­schließt oder bereits eine Immo­bilie besitzt, darf hier bis 2035 mit Wert­zu­wächsen rechnen. Auch die Immo­bilien­märkte vieler Groß­städte nebst Um­land profi­tieren von guten demo­grafischen und wirt­schaft­lichen Rahmen­be­dingun­gen. Unter den so­genannten „Big Seven“, also den sieben größten deutschen Metro­polen, wird der mit Abstand stärkste Preis­anstieg erneut für die bereits heute teuerste Groß­stadt Deutsch­lands, München, erwartet. Ob­wohl der Qua­drat­meter­preis 2021 bereits bei 9.732 Euro lag, prog­nos­ti­ziert die Studie einen weiteren realen Preis­anstieg um durch­schnitt­lich mehr als zwei Prozent pro Jahr. Auch in Frank­furt am Main, Köln und Stutt­gart ist ein deut­liches jähr­liches Preis­plus von mehr als einem Prozent drin. In Hamburg, mit dem derzeit dritt­höchs­ten Kauf­preis unter den Big Seven, steigen die Preise zwar bis 2035 weiter, aller­dings nicht mehr so dynamisch wie bisher. Für die Hanse­stadt wird mit einem realen jährlichen Plus von knapp über 0,5 Prozent pro Jahr das schwächste Preis­wachs­tum aller Big Seven erwartet.

HWWI-Wohnungsmarktmodell ermöglicht Kaufpreisprognose

Im Rahmen der Kauf­preis­prog­nose für die 401 kreis­freien Städte und Land­kreise werden An­ge­bots- und Nach­frage­ent­wick­lun­gen auf Basis ver­schiede­ner Re­gional­daten zur Be­völkerungs- und Alters­struk­tur, Haus­halts­größe, Ein­kommens­ent­wick­lung sowie zu Wohn­aus­gaben und Woh­nungs­an­ge­bot model­liert. Das HWWI-Wohnungs­markt­modell voll­zieht nach, wie sich diese Fak­toren wechsel­seitig be­einflus­sen. Am Ende der Modell­rechnung steht die Kauf­preis­prog­nose für den Zeit­raum 2021-2035. Aus­gewiesen wird der durch­schnitt­liche jähr­liche reale Preis­trend.

„Die Corona-Krise hat sich nicht negativ auf die Preis­ent­wick­lung am Woh­nungs­markt aus­ge­wirkt. Im Gegen­teil: Mehr Menschen haben in dieser Aus­nahme­si­tu­a­tion über ein Eigen­heim nach­gedacht und Immo­bilien als sicheren Hafen gesucht“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immo­bilien­ge­schäft Postbank und Deutsche Bank. „Lang­fristig werden die Wert­ent­wick­lun­gen auf dem Immo­bilien­markt vor allem durch die demo­grafischen sowie die wirt­schaft­lichen Ent­wick­lungen der jeweiligen Regionen bestimmt. Die An­zieh­ungs­kraft der Metro­polen und ihres Um­lands wird bleiben.“

Preise im Umland der Metropolen ziehen deutlich an

Die Metro­polen und ihr Um­land bleiben für Anleger*innen und Selbst­nutzer*innen at­trak­tiv. Das liegt an er­warteten Be­völkerungs­zu­wächsen von mehr als fünf Prozent in Groß­städten, dem Umland der Big 7 sowie in vielen bayrischen Regionen. Neben der demo­grafischen Ent­wicklung wird hier auch die er­wartete Ein­kommens­ent­wick­lung die Kauf­preise treiben. In zentralen Lagen über­steigt die Nach­frage vieler­orts das An­gebot, was die Preise weiter in die Höhe schnellen lässt. Für Potsdam wird mit realen Preis­zu­wächsen von mehr als zwei Prozent pro Jahr das voraus­sicht­lich stärkste prozen­tuale Preis­wachs­tum aller deutschen Regionen erwartet. Die künftige Preis­dynamik bis 2035 in der branden­burgischen Landes­haupt­stadt ist damit etwa auf dem gleichen Niveau wie in Deutsch­lands teuerster Stadt München. Im Münchener Ein­zugs­gebiet lässt der Land­kreis Miesbach ebenfalls einen etwa so hohen Zuwachs erwarten wie die bayerische Landes­haupt­stadt. Auch die kreis­freie mittel­große Stadt Lands­hut sowie die Land­kreise Erding und Ebersberg, alle im Umland von München gelegen, gehören zu den zehn Regionen mit den höchsten erwarteten jährlichen Preis­an­stiegen bis 2035.

Aus dem Umland Ham­burgs haben es der direkt an die Hanse­stadt grenzende Land­kreis Her­zog­tum Lauen­burg sowie der zur Metro­pol­region gehörende Land­kreis Lüne­burg in die Top Ten geschafft. Der Land­kreis Lüneburg in Nieder­sachsen lässt bei­spiels­weise auf Wert­zu­wächse im Bereich von knapp unter zwei Prozent pro Jahr hoffen. Der Quadrat­meter­preis liegt hier mit 3.404 Euro jedoch deutlich unter dem mit Regional­zügen oder PKW schnell erreich­baren Hamburg, in der der Quadrat­meter mit 6.488 Euro zu Buche schlägt.

Mit der sächsischen Groß­stadt Leip­zig ist neben Potsdam eine weitere ost­deutsche Groß­stadt unter den Top Ten zu finden. Auch die kreis­freie Groß­stadt Heil­bronn in Baden-Württem­berg ver­spricht künftige Wert­steigerungen von mehr als zwei Prozent pro Jahr. Der Preis für Eigen­tums­wohnungen liegt mit 3.761 Euro pro Quadrat­meter deut­lich unter­halb dem von Stutt­gart mit 5.345 Euro, wobei in der Landes­haupt­stadt von jähr­lichen Wert­steigerungen in Höhe von mehr als ein Prozent aus­ge­gangen wird.

„Wer in einer Groß­stadt oder deren Umland eine Eigen­tums­wohnung sucht, sollte Angebote besonders genau prüfen. Einzelne Objekte werden bereits über­teuert angeboten und lassen keine deut­lichen Preis­zu­wächse mehr erwarten“, sagt Grunwald. Sie rät Kauf­interes­sierten, bei der Be­wertung eine/n Expert*in hin­zu­zu­ziehen.

Weitere Städte und Landkreise als Alternative

Die Studie zeigt aber auch, dass die Preise nicht nur in den oben ge­nan­nten Re­gionen sowie den Big Seven weiter an­ziehen, sondern auch für zahl­reiche weitere Groß­städte sowie Land­kreise eben­falls deut­liche jähr­liche Preis­zu­wächse bis 2035 erwartet werden können. Ein Preis­plus von klar mehr als ein Prozent pro Jahr werden darüber hinaus für die Groß­städte Darm­stadt, Augs­burg, Ingol­stadt, Münster, Mainz, Regens­burg, Frei­burg und Ulm prog­nos­ti­ziert. Auch die Land­kreise Lands­berg am Lech, Cloppen­burg, München, Dachau, Lörrach, Kehl­heim, Lands­hut und Ems­land gehören mit weiteren Preis­schüben in gleicher Höhe zu den ver­heißungs­vollen Alter­nativen. Bei den kreis­freien Mittel­städten ver­sprechen neben Lands­hut die ebenfalls in Bayern gelegenen Städte Mem­mingen und Schwa­bach Preis­zu­wächse von mehr als einem Prozent jährlich.

„Auch nach der Corona-Pan­demie wird die Arbeit im Hom­eoffice in vielen Jobs mög­lich bleiben. Das rückt auch Städte und Land­kreise außer­halb der großen Zentren in den Fokus. Auch diese punkten in der Regel mit guter Infra­struktur – aber noch zu er­schwing­lichen Preisen“, sagt Immobilien-Expertin Grunwald. „Kauf­interes­sent*innen sollten allerdings genau hin­sehen, ob Aus­stattung und Lage den an­gebotenen Preis wider­spiegeln.“

Trotz negativem Preistrend den Traum vom Eigenheim wagen?

Wert­verluste bei Immo­bilien drohen dagegen in struktur­schwachen Regionen mit sin­kenden Be­völkerungs­zahlen. Das trifft ins­besondere auf viele Regionen in den ost­deutschen Bundes­ländern Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen und Mecklen­burg-Vorpom­mern zu. Hier sind in den kom­menden Jahren deutlich schrump­fende Be­völkerungs­zahlen zu erwarten. Zudem altert die Be­völkerung stark, was zu weiteren Kauf­kraft­ein­bußen der Be­völkerung führt. In der Folge werden die Kauf­preise für Immo­bilien sinken. Eigen­tums­wohnungen in der Stadt Suhl in Thüringen werden von allen deutschen Regionen voraus­sichtlich am stärks­ten an Wert verlieren. Aus­nahmen, die sich im Osten Deutsch­lands gegen diesen Trend ent­wickeln, sind der Groß­raum Berlin sowie Leip­zig, Dresden, Jena, Erfurt und Weimar.

Neben den ost­deutschen Regionen sind auch das Saar­land sowie einzelne Gebiete in der Mitte Deutsch­lands von Preis­rück­gängen betroffen. Für die Ruhr­gebiet-Städte Herne, Gelsen­kirchen, Hagen, Duisburg und Bochum sowie das nahe­gelegene Rem­scheid im Bergischen Land wird bis 2035 von Preis­rück­gängen von mehr als einem Prozent pro Jahr aus­ge­gangen.

„Beachtet werden muss, dass die Prognosen jährliche Durch­schnitts­werte für die gesamte be­trachtete Region wieder­geben. Möglich ist somit, dass sich inner­halb der Land­kreise Gemeinden mit guter Ver­kehrs­an­bindung und Infra­struktur­aus­stattung sehr positiv, schlecht gelegene Gemeinden mit mangelndem Infra­struktu­rangebot wiederum sehr negativ entwickeln. Auch innerhalb von Gemeinden ist das Spektrum in der Regel weit gefächert. Je nach An­bindung, Lage und Aus­stattung können sich im Einzel­fall deutliche Ab­weichungen von den Durch­schnitts­werten ergeben“, sagt Grunwald. „Wer keine Wert­anlage sucht, sondern lang­fristig ein Eigen­heim für die Familie selbst nutzen will, kann sich auch in diesen Regionen den Traum erfüllen. Ab­bezahlte Immo­bilien können ein wichtiger Bau­stein für die Alters­vor­sorge sein.“

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2022

Der Post­bank Wohn­atlas ist eine jährlich erscheinende, mehr­teilige Studien­reihe, die den deutschen Immobilien­markt unter ver­schiedenen Aspekten regional bis auf Kreis­ebene beleuchtet. Unter der Leitung von Diplom-Volks­wirtin Dörte Nitt-Drießel­mann, Senior Re­searcherin beim Ham­burger Welt­Wirtschafts­Institut (HWWI), wurde die Immo­bilien­preis­ent­wick­lung in den 401 deutschen Land­kreisen und kreis­freien Städten untersucht.