Domicil: Real Estate AG bereitet Börsengang vor

München (2.10.19) – Die Domicil Real Estate AG (nachfolgend „Domicil“, „das Unternehmen“ oder „die Gesellschaft“), ein etablierter und inhabergeführter Investment- und Immobiliendienstleister mit Fokus auf den An- und Verkauf von Wohnimmobilien im gesamten Bundesgebiet, bereitet einen Börsengang und die Notierung ihrer Aktien im regulierten Markt (Prime Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse vor.

„In den vergangenen Jahren haben wir Umsatz und Ergebnis der Gesellschaft kontinuierlich gesteigert. Durch einen Börsengang wollen wir das weitere Wachstum der Domicil ermöglichen und größere finanzielle Flexibilität sowie Zugang zu günstigeren Finanzierungen erhalten“, erklärt Khaled Kaissar, Gründer und Vorstandsvorsitzender der Domicil.

Die Erlöse aus der Kapitalerhöhung sollen es der Domicil ermöglichen, sich bietende Akquisitionsmöglichkeiten zum Ausbau der Geschäftstätigkeit in größerem Umfang als bisher zu nutzen. Darüber hinaus soll die Fremdkapitalquote mit einem Loan-to-Value (LTV) von derzeit 80 bis 90 Prozent auf rund 50 bis 60 Prozent gesenkt werden, um über niedrigere Finanzierungskosten höhere Ergebnismargen zu erzielen.

„Wir sind in den vergangenen Jahren beständig organisch gewachsen und konnten 2018 das erfolgreichste Jahr der Firmengeschichte schreiben. Eigenkapital ist der limitierende Faktor, der unser weiteres Wachstum hemmt“, erklärt Matthias Moser, Aufsichtsratsvorsitzender der Domicil. „Die bestehende Unternehmensstruktur lässt sowohl ein schnelles als auch ein größeres Wachstum zu. Zusätzlich spricht das derzeitige Marktumfeld mit niedrigen Zinsen, dem Mangel an Anlageprodukten mit positiven Realrenditen und dem Nachfrageüberhang in wirtschaftlich attraktiven Regionen für eine steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien als Kapitalanlage und damit für unser Geschäftsmodell.“

Die Domicil – ein wachsender Player im deutschen Wohnimmobilienmarkt

Die Domicil ist auf den An- und Verkauf von Wohnimmobilien im gesamten Bundesgebiet spezialisiert. Ihr Kerngeschäft liegt im Erwerb von Wohnungsbeständen, deren Umwandlung in Eigentumswohnungen und dem zeitnahen Weiterverkauf an Mieter, Selbstnutzer und private Kapitalanleger (sog. Einzelprivatisierung). Darüber hinaus werden nicht für private Kapitalanleger geeignete Immobilien über Blockverkäufe an institutionelle Kunden und sonstige Bestandshalter wie etwa Family Offices veräußert. Zwischen dem Erwerb eines Objekts durch Domicil und dem Verkauf der letzten Wohnung vergehen in der Regel weniger als 24 Monate.

Das 2018 als weiteres Geschäftsfeld etablierte Dienstleistungsgeschäft für institutionelle Kunden, das insbesondere die Bereiche Ankauf und Asset Management umfasst, trägt mit attraktiven Margen und stetigen Cashflows nicht nur zum wirtschaftlichen Erfolg der Gesellschaft bei, sondern stärkt auch die Wahrnehmung und die Reputation der Domicil im deutschen Wohnimmobilienmarkt.

Komplettpaket für private Kapitalanleger

Domicil verkauft etwa 90 Prozent der angebotenen Wohnungen im Rahmen der Einzelprivatisierung an private Kapitalanleger. Der typische Verkaufspreis liegt zwischen 100.000 und 300.000 Euro. Der Vertrieb der Wohnungen erfolgt deutschlandweit über externe Finanzdienstleister und über interne Vertriebskanäle. Die von Domicil entwickelte Vertriebsplattform gehört zu den Wettbewerbsstärken des Unternehmens. „Über das Angebot an zusätzlichen risikominimierenden Dienstleistungen bieten wir unseren Kunden ein ,Rundum-sorglos-Paket'“, ergänzt Khaled Kaissar. „Dieses umfasst beispielsweise die Finanzierungsberatung, die WEG-Verwaltung oder den Mietpool, der dem Kunden monatliche Mietzahlungen sichert und das Risiko von Leerständen minimiert.“

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt bietet weiterhin attraktive Chancen

Im Ankauf konzentriert sich die Domicil auf Immobilienobjekte in Wachstumsregionen in Deutschland. Das Investitionsvolumen liegt typischerweise zwischen 10 und 40 Mio. Euro je Transaktion. In diesem Preissegment sieht das Unternehmen eine interessante Nische, da das Investitionsvolumen in einem Bereich liegt, der für große Bestandshalter in der Regel zu klein, für private oder semi-professionelle Investoren aber zu groß ist. Für Domicil bietet diese Akquisitionsstrategie daher ausgezeichnete Möglichkeiten mit geringerem Wettbewerbsdruck als im allgemeinen Wohnimmobilienmarkt.

Die Lage auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt bietet attraktive Voraussetzungen für einen Börsengang der Domicil: Die niedrige Immobilien-Eigentumsquote von ca. 51 Prozent (im Vergleich zum EU-Durchschnitt von ca. 69 Prozent) und die stabile wirtschaftliche Situation in Deutschland schaffen eine hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Privatisierungsangeboten. Ein anhaltend historisch niedriges Zinsniveau und volatile Aktienmärkte machen Immobilien als Kapitalanlage zudem deutlich attraktiver für die Altersvorsorge. Das Unternehmen sieht sich ausgezeichnet positioniert, um sowohl kurz- als auch langfristige Marktchancen zu nutzen.

In den kommenden Jahren plant Domicil, den Ankauf von Objekten deutlich auszuweiten. Dabei geht die Gesellschaft davon aus, dass der anhaltende Nachfrageüberhang und die unzureichende Fertigstellung von Neubauwohnungen zu einem weiteren Nachfrage- und Preisanstieg bei Bestandswohnungen führen werden. Mit den über den IPO eingesammelten Mitteln will die Domicil sicherstellen, dass die finanziellen Möglichkeiten für das angestrebte Wachstum gegeben sind und das Unternehmen sich bietende Chancen flexibel nutzen kann.

Highlights aus dem Geschäftsjahr 2018

Das Geschäftsjahr 2018 war für die Domicil überaus erfolgreich: Im vergangenen Geschäftsjahr erwirtschaftete Domicil einen Konzernumsatz von 366,6 Mio. Euro, davon 346,0 Mio. Euro aus Immobilienverkäufen. Die Domicil erzielte 2018 einen Gewinn vor Finanzergebnis und Steuern (EBIT) in Höhe von 29,9 Mio. Euro und einen Jahresüberschuss von 12,2 Mio. Euro.

Insgesamt wurden mehr als 2.000 Wohnungen verkauft. Im Bereich der Einzelprivatisierung konnte der Umsatz von 64,9 Mio. Euro auf 133,3 Mio. Euro mehr als verdoppelt werden. Weiterer Ergebnistreiber waren Blockverkäufe in Höhe von 212,7 Mio. Euro. Im noch jungen Bereich Asset Management wurde ein Umsatz von 2,1 Mio. Euro erzielt.

Innerhalb des Asset Management-Bereichs konnte die Domicil unter anderem für die dänische Pensionskasse PFA eine der größten Wohnimmobilientransaktionen des Jahres 2018 in Deutschland abschließen. Das Bruttoinvestitionsvolumen betrug rund 750 Mio. Euro für 31 Wohnimmobilien mit mehr als 3.000 Wohneinheiten. Zusammen mit der UniCredit-Tochter Wealthcap befüllt die Domicil zudem einen Wohnfonds, welcher im Jahr 2018 konzipiert und aufgelegt wurde. Mittlerweile ist dieser bei einem Zielinvestitionsvolumen von 200 Mio. Euro bereits weitgehend investiert. Innerhalb der ersten drei Jahre soll die Kooperation je nach Investitionsmöglichkeiten in attraktiven Rendite-/Risikoverhältnissen ausgebaut werden.

  1. Halbjahr 2019 bestätigt positiven Trend

Im ersten Halbjahr 2019 erzielte das Unternehmen einen Umsatz von 83,4 Mio. Euro. Dieser Wert liegt zwar unter dem Umsatz des ersten Halbjahres 2018, der durch Blockverkäufe positiv beeinflusst war. Im Kerngeschäft der Wohnungsprivatisierung konnte Domicil den Umsatz jedoch um mehr als 57 Prozent steigern, von 49,5 Mio. Euro auf 78,2 Mio. Euro, die dabei erzielte Rohmarge betrug 38,6 Prozent. Das EBIT im ersten Halbjahr 2019 lag bei 10,4 Mio. Euro, das Konzernperiodenergebnis bei 4,8 Mio. Euro. Insgesamt wird das laufende Geschäftsjahr erwartungsgemäß leicht unter dem sehr guten Vorjahr abschließen, denn im Jahr 2018 waren – nach Ankäufen im Jahr 2017 in Höhe von 371 Mio. Euro – aufgrund geringer Kapitalausstattung nur wenige Akquisitionen möglich.

„Der Wachstumstrend der Domicil in den vergangenen Jahren war durchweg positiv. Wir sind jetzt an einen Punkt gekommen, an dem es zielführend ist, die Eigenkapitalquote über einen Börsengang zu erhöhen, um damit ein weiterhin hohes Wachstum zu realisieren und Chancen, die wir im Markt erkennen können, wahrzunehmen“, erklärt Khaled Kaissar. „Unser Erfolg fußt auf der Möglichkeit, sich bietende Opportunitäten nutzen zu können. Die nötige finanzielle Flexibilität, um dies in Zukunft in größerem Umfang umsetzen zu können, schaffen wir mit dem Börsengang.“
Nähere Informationen zum Börsengang

Der Schwerpunkt des öffentlichen Angebots im Rahmen des Börsengangs soll auf neuen Aktien aus einer Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen in Höhe von ca. 150 Mio. Euro zur Finanzierung des weiteren Wachstums liegen. Zudem sollen Aktien aus dem Privatbesitz von Herrn Khaled Kaissar veräußert und weitere Aktien im Rahmen einer marktüblichen Mehrzuteilungsoption (Greenshoe-Option) zur Verfügung gestellt werden. Gründer, CEO und gegenwärtiger Alleinaktionär Khaled Kaissar wird nach dem erfolgreichen Börsengang größter Anteilseigner der Domicil bleiben. Das Angebot soll vorbehaltlich der Marktbedingungen bis Ende dieses Jahres abgeschlossen sein.

Die SIGNAL IDUNA Gruppe und die Versicherungsgruppe Die Bayerische, ein langjähriger Geschäftspartner der Domicil, haben sich bereit erklärt, über ihre jeweiligen Beteiligungsgesellschaften im Rahmen des Börsenganges Aktien im Rahmen von insgesamt 15 Mio. Euro zu erwerben. Die Investitionsbereitschaft der beiden renommierten Versicherungsgesellschaften unterstreicht nach Auffassung der Gesellschaft das Vertrauen in die weitere Entwicklung von Domicil.

Die Notierung ist im regulierten Markt (Prime Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse geplant.

Citigroup agiert bei der geplanten Transaktion als Sole Global Coordinator und Joint Bookrunner. Baader Bank wurde als Joint Bookrunner mandatiert.