KPMG: Aktuelles Zinsumfeld stützt Immobilienmarkt – Risiken für Investoren nehmen zu

Frankfurt/Main (6.6.19) – Die Immobilienwirtschaft befindet sich auch im 10. Jahr des „Superzyklus“ in starker Verfassung. Immobilienpreise und Mieten haben in fast allen Nutzungsarten Höchststände erreicht. Auch das Immobilienklima in Deutschland ist aktuell überwiegend positiv. Gleichwohl gibt es keine Entwarnung für Investoren und Finanzierer, im Gegenteil: Die Risiken nehmen zu und haben sich zudem spürbar verschoben.

Die KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft und die IREBS Immobilienakademie
an der Universität Regensburg haben die Marktentwicklung analysiert und auf dieser
Basis die weiteren Perspektiven einzelner Nutzungsarten unter die Lupe genommen.
Konjunkturelle Eintrübungen sind bereits erkennbar und könnten sich nach Einschätzung
der Experten mittelfristig auf die Beschäftigungszahlen auswirken. Auch
Deutschlands Position dürfte im zunehmenden internationalen Standortwettbewerb
mittel- und langfristig erhebliche Auswirkungen auf die Beschäftigungszahlen entfalten.
Laut KPMG und IREBS müssen Investoren diese konjunkturellen Risiken stärker
in die Betrachtung einbeziehen.
Zinsumfeld stützt Immobilienmarkt
Die Zinsen in der Euro-Zone werden voraussichtlich bis weit in das Jahr 2020 nicht
steigen. Auch die US-Zentralbank wird aufgrund konjunktureller Risiken in den USA
die US-Leitzinsen in den kommenden Quartalen nicht weiter erhöhen. Das Risiko
einer zinsinduzierten Preiskorrektur auf Immobilienmärkten ist folglich spürbar gesunken.
Dies betrifft die Fremdfinanzierungsseite und noch stärker die Eigenkapitalseite.
Dr. Hans Volkert Volckens, Head of Real Estate bei KPMG, erklärt: „Das internationale
Niedrigzinsumfeld als das „Schmieröl“ der Immobilieninvestmentmärkte wird
somit voraussichtlich bis mindestens Ende 2020 das bereits erreichte hohe Preisniveau
im Immobiliensektor stützen. Aufgrund mangelnder Alternativen bei festverzinslichen
Kapitalanlagen wird es somit bei dem erheblichen Liquiditätsüberhang im Immobilieninvestmentmarkt
bleiben.“

Mietsteigerungen können fallende Immobilienpreise kaum noch kompensieren
Bei dem aktuellen Immobilienpreisniveau korrelieren Immobilienwerte erheblich mit
dem allgemeinen Zinsniveau. Mittelfristig bleibt das Risiko steigender Zinsen erhalten.
Prof. Dr. Tobias Just, Geschäftsführer und wissenschaftlicher Leiter der IREBS
Immobilienakademie: „Dies könnte Druck auf die Vervielfältiger auf Immobilienmärkten
ausüben. Dann wäre das aktuelle Preisniveau nur über kompensierende Mietsteigerungen
zu halten. Der Markt scheint anhaltende Mietsteigerungen in nahezu
allen Immobilienklassen einzupreisen.“
Auf vielen Wohnungsmärkten sehen die Experten von KPMG und IREBS das Mietsteigerungspotenzial
als begrenzt an. Tobias Just: „Erschwinglicher Wohnungsraum
ist zum Politikum geworden, und der Gesetzgeber wird mit weiterer mietdämpfender
Regulierung reagieren.“ Ökonomisch wiegt noch schwerer, dass wichtige Faktoren
für die Mietsteigerungen, vor allem die Zuwanderung aus dem Ausland und durch
jüngere Menschen, in den nächsten Jahren schwächer ausfallen wird. Steigende
Immobilienpreise lassen sich dann immer seltener durch potenzielle Mietsteigerungen
rechtfertigen.
Im Bereich der Büroimmobilien sind diejenigen Investoren im Vorteil, deren Immobilienbestände
noch „historische“ Mieten aufweisen, die (teilweise deutlich) unterhalb
der aktuellen Marktmieten liegen. Auslaufende Mietverträge bieten bei Neuverhandlung
die Möglichkeit, fallende Immobilienpreise zu kompensieren.
Neu vermietete Büroimmobilien profitieren dagegen bereits von dem aktuellen Dreiklang
aus (i) einer konjunkturell bedingten Rekordzahl an Bürobeschäftigten, (ii) einer
noch immer moderaten Bautätigkeit und (iii) einem daraus resultierenden geringen
Flächenangebot. Ausgehend von einem sehr hohen Beschäftigungsstand und einer
getrübten weltweiten Industriegüternachfrage ist es indes unwahrscheinlich, dass
dies nicht auf die Büronachfrage durchschlagen wird. Das Mietsteigerungspotenzial
wird dadurch limitiert.
Wandel der Bürokonzepte führt bisher nicht zu geringerem Flächenbedarf
Der aktuelle Flächenbedarf ist trotz moderner Formen der Büroarbeit wie Desk
Sharing, Home Office etc. in Summe nicht zurückgegangen, vielmehr setzt sich die
Büroflächennutzung im Verhältnissen zu traditionellen Bürokonzepten anders zusammen.
Die Geschäftsmodelle von Co-Working-Anbietern ermöglichen ihren Nutzern
größere Flexibilität. Dies macht diese Konzepte zeitgemäß und gesamtwirtschaftlich
sinnvoll.
Allerdings macht diese Form des „Flächenbanking“ Anbieter mit engem Kundenfokus
in Zeiten einer Konjunkturschwäche anfällig. „Daher wird es hier im Zuge einer konjunkturellen
Verschlechterung zu Bereinigungsprozessen unter den Anbietern
kommen“, prognostiziert Hans Volckens.

Wohnungsmarkt stark beeinflusst durch Liquiditätsüberhang, Überregulierung
und Zuwanderung in Ballungszentren
Bei der Entwicklung der Wohnimmobilienmärkte lässt sich eine Zweiteilung zwischen
den Ballungszentren und dem ländlichen Raum erkennen. Denn vor allem in Ballungszentren
und Universitätsstädten kann der akute Wohnbedarf aktuell nur durch
umfangreichen Neubau gedeckt werden.
Die Preise wurden zusätzlich durch steigende Baukosten und den zögerlichen Ausweis
von Bauland sowie zu langen Genehmigungsprozessen und gesetzlichen Überregulierungen
im Baurecht nach oben gedrückt. Hinzu kommt, dass die Staatsquote
im Wohnungsneubau, die sich unter anderem aus Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer
zusammensetzt, die Mieten zusätzlich treibt.
Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang, dass die Zuwanderung in wirtschaftlich
starke Städte in den vergangenen Jahren ein wesentlicher Treiber für die
Entwicklung der Wohnimmobilienmärkte war.
„So verlieren viele Großstädte bei der Binnenmigration Einwohner, wenn man den
internationalen Zuzug herausrechnet“, so Tobias Just. Aufgrund des erreichten
Preisniveaus in Ballungszentren sind starke Ausweichbewegungen ins Umland zu
verzeichnen. Dies entlastet zwar die städtischen Wohnimmobilienmärkte, führt aber
zu erhöhten Pendlerzahlen und stellt die Verkehrsinfrastruktur vor enorme Herausforderungen.
Zunehmender Wettbewerb im Hotelsektor
Der Hotelimmobilienmarkt erlebt an vielen Standorten eine erhebliche Ausweitung
der Bettenkapazitäten. Teilweise beträgt die Neuentwicklung der kommenden vier
Jahre bis zu 40% des aktuellen Zimmerbestandes. Aus diesem Grund steht zu
vermuten, dass der Wettbewerb im Hotelsektor deutlich zunehmen wird und den
Druck auf die Leistungsergebnisse der Hotels erhöhen wird.
Hans Volckens: „Als Investor muss man bereits heute auf den richtigen Betreiber
setzen, der mit einem wettbewerbsfähigen Konzept und starker eigener Bilanz den
Wettbewerb für sich als Chance der Konsolidierung nutzen können wird. Der internationale
Trend zu größeren Betreibern wird sich voraussichtlich auch in Deutschland
durchsetzen.“

Der stationäre Einzelhandel im historischen Umbruch
Der stationäre Einzelhandel befindet sich nicht nur aufgrund des Wettbewerbs mit
dem Onlinehandel in einem anhaltenden Umbruch. Doch die neuen Online-
Wettbewerber haben sich bestehende Strukturanpassungen noch verschärft.
Die Herausforderungen im Bereich der Bekleidung haben dabei insbesondere Shopping
Center in ihrer Breite erfasst. So sinkt aufgrund der Reduktion entsprechender
Flächen die Flächenproduktivität nachhaltig. Shopping Center in zentralen Lagen mit
ansprechender Architektur haben die Chance, durch Anpassung des Nutzungskonzeptes
diesem Änderungsdruck entgegenzuwirken.
Fachmarktzentren erfreuen sich zurzeit noch erheblicher Attraktivität, da die Versorgung
mit Gütern des täglichen Bedarfs bei gleichzeitig guter Verkehrsanbindung
noch immer das Konsumbedürfnis am besten befriedigt. Tobias Just rät dennoch
zur Wachsamkeit: „Gleichwohl ist die Wettbewerbslage mit dem Internet und deren
Auswirkungen auch auf diesen Bereich des Einzelhandels genau zu beobachten.
Änderungen des Einkaufsverhaltes können sich schnell vollziehen und auch diesen
Teilmarkt geradezu disruptiv erfassen.“

Gesamtbeurteilung und Ausblick
Der Immobilienmarkt befindet sich nach wie vor in starker Verfassung. Bis auf den
Einzelhandel setzt sich der seit Jahren positive Trend in allen Nutzungsarten fort.
Dabei stützt insbesondere das Niedrigzinsumfeld den Immobilienmarkt in seiner gesamten
Breite. Eine Zinswende ist zwar für die kommenden vier Quartale nicht zu
erwarten, mittelfristig bleibt das Risiko aber latent.
Mietsteigerungen zur Kompensation der Auswirkungen von Zinsänderungsrisiken
können wesentlich nur noch im Bürosektor realisiert werden. Allerdings rücken mit
zunehmender Mietlaufzeit konjunkturelle Risiken in den Vordergrund, die erhebliche
Auswirkungen auf die Beschäftigungszahlen und damit den Flächenbedarf entfalten
können.
Systemische Risiken auf den Immobilienfremdfinanzierungsmärkten sind aktuell noch
nicht zu erkennen. So haben Kreditinstitute im Vergleich zu den Krisenjahren 2008
und 2009 deutlich konservativere Finanzierungen mit niedrigeren Beleihungsausläufen
abgeschlossen. Allerdings müssen auch die Finanzierer bei sinkender Marge zunehmend
Risiken eingehen (mehr Projektentwicklungen, mehr Betreiberkonzepte
und mehr Randlagen).

Schwerer könnten die Risiken für institutionelle Investoren wiegen (u.a. Versicherungen,
Versorgungswerke, Pensionskassen). Ihnen fehlt nicht nur zunehmend die zur
Erfüllung ihrer Verpflichtungen erforderliche Verzinsung ihrer Vermögensanlagen.
Auch die Notwendigkeit, weitere Liquidität im späten Immobilienzyklus zu investieren,
erhöht das Risiko des überteuerten Erwerbs von Immobilienbeständen. Hohe Diversifikation
im Portfolio und eine sorgfältige Auswahl von Asset Managern kann dieses
Risiko begrenzen.
Immobilienmärkte erfordern wirtschaftlich wettbewerbsfähige Standorte. Insofern
wirkt jede Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit des Standortes Deutschland unmittelbar
positiv auf den Immobilienmarkt. Hans Volckens: „Deutschland muss in diesem
Zusammenhang dringend dafür Sorge tragen, die den Standort tragenden Schlüsselindustrien
zu schützen und Investitionen in Zukunftstechnologien zu fördern. Hier
besteht akuter Handlungsbedarf seitens der Politik.“